Louer sans bail : cadre légal et risques
LOUER SANS BAIL. Le bail verbal est un moyen de louer rapidement son bien immobilier, mais cela représente certains risques qu'il est important de connaître.
Est-ce légal de louer sans bail ?
La loi du 6 juillet 1989 impose la signature d'un contrat de location écrit. Toutefois, la jurisprudence elle, admet la validité du bail verbal. En effet, la preuve du bail verbal pourra être rapportée pour tout moyen, la preuve de paiement des loyers par exemple.
Le bail verbal présente l'avantage, pour les propriétaires, de simplifier les démarches de location de leur bien immobilier. C'est une solution efficace qui peut être appliquée notamment dans le cas où le propriétaire souhaite louer son bien à un membre de sa famille.
Qu'est-ce qu'un bail verbal ?
Le bail verbal est reconnu par l'article 411-4 du Code rural. C'est un accord verbal conclu entre un bailleur et son locataire qui vont donner leur consentement mutuel sur la location du logement et le montant du loyer, il n'y a pas de rédaction de bail. À l'inverse du bail écrit, la version verbale n'est pas considérée comme un contrat de location. Néanmoins, la jurisprudence a reconnu certains cas de baux verbaux lorsque des preuves suffisantes étaient produites par l'une des deux parties (témoignages de voisins, relevés de compte bancaire justifiant d'un paiement récurrent, quittances de loyer émises par le propriétaire ou encore par la production de contrats d'énergie comme l'eau, l'électricité ou le gaz).
Quels sont les droits d'un locataire sans bail ?
Même en l'absence de bail écrit, un locataire bénéficie de certains droits :
- Le droit de jouir d'un logement décent et conforme aux normes de sécurité en vigueur ;
- Le droit de jouir de son logement dans la tranquillité ;
- Le droit de résiliation du bail verbal à condition de respecter un préavis de trois mois ;
- Le droit de demander l'écriture d'un bail sous forme écrite.
Comment augmenter un loyer sans bail ?
Par essence, un bail sans contrat ne contient aucune clause de révision des loyers. Un propriétaire qui choisit de conclure un bail verbal s'interdit donc le droit d'augmenter le loyer de son logement.
De même, le propriétaire ne peut profiter du dispositif de la révision annuelle légale des loyers. S'il désire augmenter le loyer de son bien, il devra persuader son locataire et savoir justifier sa demande.
Quel préavis pour une location sans bail ?
En l'absence de bail écrit, le locataire a le droit de quitter son logement sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Le délai débute à réception du courrier par le propriétaire.
Le propriétaire peut mettre fin à la location de son logement s'il respecte un préavis de six mois. Si celui-ci compte vendre son bien immobilier, il peut réduire ce préavis à trois mois. Le même délai s'applique lorsque le propriétaire désire récupérer sa maison ou son appartement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille.
Quels sont les risques de louer sans bail ?
Conclure un loyer sans bail implique certains risques. Dans un premier temps, la location d'un bien dans cette configuration exclut souvent un état des lieux d'entrée. À la résiliation du bail, le propriétaire prend le risque de récupérer son logement avec des dégradations et ne pourra exiger aucune indemnité ni même prélever aucune somme sur un éventuel dépôt de garantie.
En cas de défaut du paiement du loyer, le propriétaire ne pourra que difficilement obtenir que le locataire quitte le logement. La clause résolutoire, qui permet de résilier un contrat de location en cas de manquements de la part du locataire, ne peut être exécutée. Le remboursement des loyers impayés est difficilement exigible devant un tribunal. Par ailleurs, les assurances n'acceptent généralement pas de couvrir un bailleur sans contrat de location.
Même si le bail verbal est simple et rapide à mettre en place, il est recommandé de conclure un contrat de location écrit afin de clarifier tous les éléments relatifs à la location comme le montant du loyer, le montant de la caution ou encore la durée du bail.